"지분형 주택금융"은 우리가 집을 구매할 때 은행으로부터 대출을 받는 것이 아니라 정부 기관으로부터 일부 금액을 지원 받고 지원받은 금액만큼 주택 소유권의 일부 지분을 나누는 방식입니다. 알고보면, 간단한데 생소한 개념이긴 하죠.
가장 선도적으로 중앙정부 주도의 지분공유 대출 정책을 시행한 국가는 영국인데요. 2013년 이후부터 약 10년간 주택가격의 5~20% 지분을 공유하는 정부대출 프로그램을 시행(Help to buy : Equity Loans)하고 있답니다. 그 외에 아일랜드, 호주, 캐나다도 주로 생애 최초 주택구입자들을 대상으로 "지분공유형" 지원 프로그램을 시행하고 있고요.
과연, 우리나라도 이 "지분공유형" 주택자금 지원 정책이 시행이 될 수 있을까요?
지분형 주택금융 제도, 쉽게 알아볼까요?
지분형 주택금융 제도는 개인이 집을 살 때 한국주택금융공사와 같은 정부 기관이 함께 지분을 투자해서 집을 공동으로 구매하고, 소유권을 나누는 방식이라고 생각하시면 돼요. 마치 여러 명이 함께 돈을 모아 투자를 하는 것과 비슷한 개념인데요.
이렇게 공동으로 소유하게 되면, 나중에 집을 팔 때 발생하는 이익이나 손실도 각자의 투자 지분 비율에 따라 나누게 됩니다.
예를 들어, 내가 60%의 지분을 가지고 정부가 40%의 지분을 가졌다면, 집값이 올랐을 때 차익의 60%는 내가, 40%는 정부가 가져가는 거죠. 반대로 집값이 떨어졌다면 손실도 같은 비율로 나누게 되고요.
기존의 주택 담보 대출은 대부분 개인이 집값 전부를 은행에서 빌려서 빚으로 지는 구조였잖아요. 하지만 지분형 주택금융 제도는 초기 자금 부담을 줄여서 좀 더 많은 사람들이 내 집 마련의 기회를 가질 수 있도록 돕는 것을 목표로 하고 있습니다.
지분형 주택금융 제도 VS 전통적인 주택담보 대출
| 특징 | 지분형 주택금융 제도 | 전통적인 주택 담보 대출 |
| 초기 자금 부담 | 낮음 (정부와 공동 투자) | 높음 (대부분 대출) |
| 소유권 | 정부와 공유 | 개인 단독 소유 |
| 대출 여부 | 일부 대출 + 정부 지분 | 대부분 대출 |
| 이자 부담 | 정부 지분에 대한 사용료(월세) 발생 가능, 전체적으로 낮아질 수 있음 | 대출 원리금 상환 부담 |
| 집값 상승 시 이익 공유 | 정부와 지분 비율대로 공유 | 개인 단독으로 향유 |
| 집값 하락 시 손실 부담 | 정부와 지분 비율대로 분담 | 개인 단독으로 부담 |
이처럼 지분형 주택금융 제도는 기존의 주택 구매 방식과는 여러 면에서 차이가 있는데요. 특히 초기 자금 마련에 어려움을 겪는 분들에게는 매력적인 선택지가 될 수 있을 것 같습니다.
왜 "지분형 주택금융 제도"가 필요할까요?
그렇다면 정부는 왜 굳이 지금 이 시점에 지분형 주택금융 제도라는 카드를 꺼내 들었을까요?
가장 큰 이유는 최근 몇 년간 서울을 비롯한 주요 도시들의 집값이 너무나 많이 올랐기 때문일텐데요. 대출을 받지 않고서는 내 집 마련이 거의 불가능한 상황이니까요.
이렇게 과도한 대출은 결국 가계 부채 증가라는 심각한 문제로 이어지게 되고요. 정부 입장에서는 이러한 빚에 의존하는 주택 구매 방식을 더 이상 방치할 수 없다는 판단을 내린 것으로 보입니다. 기존의 주택 담보 대출 중심의 금융 시스템만으로는 이러한 복합적인 문제들을 해결하기 어렵다고 본 것이겠죠.
사실 지분형 주택금융 제도와 비슷한 시도가 과거에도 몇 번 있었다고 합니다. 대표적인 예가 2013년 박근혜 정부 시절에 도입되었던 '공유형 모기지'인데요. 당시에는 낮은 금리로 주택 구매 자금을 빌려주는 대신, 나중에 집을 팔 때 발생하는 이익의 일부를 정부와 나누는 방식이었는데, 집값 상승의 과실을 온전히 누리고 싶어 하는 사람들의 반발이 커서 결국 시장에서 큰 호응을 얻지 못했다고 합니다.
하지만 이번에 다시 논의되는 지분형 주택금융 제도는 단순히 대출 규모를 줄이는 것을 넘어, 주택 금융 구조 자체를 '자본(지분)' 중심으로 근본적으로 바꾸려는 목표를 가지고 있다는 분석이 나오고 있습니다.
특히 초기 자본이 부족한 무주택 가구, 저소득층, 그리고 막 사회생활을 시작한 청년층에게 내 집 마련의 기회를 좀 더 넓혀주기 위한 정책적 고민이 깊이 담겨있다고 볼 수 있습니다.
"지분형 주택금융 제도"는 언제부터 시작될까요?
많은 분들이 가장 궁금해하실 부분일 텐데요. 과연 이 지분형 주택금융 제도는 언제부터 실제로 이용할 수 있게 될까요?
아직 정확한 도입 시기는 공식적으로 발표되지 않았습니다. 하지만 최근 보도에 따르면, 금융위원회에서 구체적인 계획을 조만간 발표하고 시범 사업도 진행할 예정이라고 합니다.
좀 더 구체적으로 살펴보면, 2025년 03월에 김병환 금융위원장이 기자 간담회에서 이 지분형 주택금융 제도 도입을 검토 중이라고 밝힌 것을 여러 뉴스 기사를 통해 확인할 수 있습니다. 이 제도는 2023년에 GH(경기주택도시공사)에서 발표했던 '지분적립형 분양주택'과 비슷한 점이 있지만, 공공 분양 주택에만 적용되었던 ‘지분적립형’과는 달리 지분형 주택금융 제도는 민간 주택에도 적용될 수 있다는 차이점이 있다고 해요.
현재는 정부 차원에서 구체적인 시행 방안을 논의하고, 시장의 반응과 수요를 파악하는 단계에 있다고 알려져 있습니다. 정부 부처 간의 협의를 거쳐 이르면 2025년 04~05월쯤에는 좀 더 구체적인 내용이 나올 가능성도 있다는 보도가 있고요.
아직은 초기 단계이지만, 정부가 가계 부채 문제 해결과 주거 안정을 위해 적극적으로 추진하고 있는 만큼, 앞으로의 진행 상황을 꾸준히 주목해 볼 필요가 있겠습니다.
"지분형 주택금융 제도"가 우리에게 어떤 영향을 줄까요?
자, 이제 가장 중요한 부분이죠. 이 지분형 주택금융 제도가 우리 삶과 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까요? 긍정적인 측면과 우려되는 측면을 함께 살펴보겠습니다.
기대되는 긍정적 효과
가장 먼저 기대되는 긍정적인 효과는 역시 초기 자금 부담이 줄어들어 내 집 마련의 꿈을 좀 더 쉽게 이룰 수 있다는 점일 거예요. 높은 집값 때문에 망설였던 많은 분들에게는 좋은 기회가 될 수 있겠죠.
또한, 대출 비중이 줄어들기 때문에 자연스럽게 이자 부담도 낮아질 것으로 예상됩니다. 이는 개인의 가계 경제 안정화에 큰 도움이 될 수 있고요.
정부도 주택 시장의 공동 소유자로서 참여하게 되면서, 과도한 투기 세력을 억제하고 부동산 시장을 안정화시키는 데 어느 정도 기여할 수 있을 것이라는 기대도 있습니다.
특히 주택 가격의 급격한 변동성에 대한 위험을 정부와 개인이 함께 나누기 때문에, 시장의 불안정성을 줄이는 '완충' 역할을 할 수 있다는 분석도 나오고 있습니다.
뿐만 아니라, 과도한 대출에 의존하는 이른바 '영끌' 관행을 막고, 심각한 수준의 가계 부채 문제를 해결하는 데에도 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보입니다.
일부 전문가들은 이 제도가 주택을 단순히 거주 목적이 아닌 금융 상품으로 새롭게 인식하는 계기가 될 수도 있다고 전망하기도 합니다.
우려되는 부정적 효과
하지만 긍정적인 측면만 있는 것은 아닙니다. 집을 온전히 내가 소유하지 못한다는 점에 대한 심리적인 거부감을 느끼는 사람들도 많을 수 있다는 의견이 나오고 있어요. 오랜 기간 '내 집 마련'의 꿈을 꿔왔던 사람들에게는 아쉬운 부분일 수도 있겠죠.
또한, 정부와 지분을 나누는 복잡한 관계 때문에 집을 팔거나 상속, 증여할 때 절차가 번거로워질 수 있다는 우려도 있습니다. 그리고 집값이 상승했을 때 이익을 온전히 누릴 수 없다는 점에 대한 불만도 나올 수 있습니다.
과거에 비슷한 제도들이 시장에서 큰 호응을 얻지 못했던 사례를 보면, 이번 제도 역시 성공을 장담하기는 어렵다는 시각도 있습니다. 특히 정부 지분에 대한 사용료, 즉 월세(같은 지분에 대한 사용료)를 소비자가 부담해야 한다는 점이 또 다른 부담으로 작용할 수 있다는 지적도 있습니다.
더욱이 정부가 부동산 시장의 투자자 역할을 하게 되면서, 집값이 오르면 정부가 집값 상승을 부추긴다는 비판을 받을 수 있고, 반대로 집값이 떨어지면 국민의 세금을 낭비한다는 비판에 직면할 수 있다는 딜레마도 존재합니다.
기존에 이미 시행되고 있는 다양한 저금리 정책 대출 등 다른 주택 구매 지원 정책들과 지분형 주택금융 제도만의 뚜렷한 차별성이 부족하다는 의견도 있습니다.
부동산 시장에 미치는 영향
전문가들은 지분형 주택금융 제도가 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 아직은 조심스러운 전망을 내놓고 있습니다.
초기 자금 부담을 낮춰주기 때문에 당장에는 주택 구매를 고려하는 사람들이 늘어날 수도 있지만, 완전한 소유가 아니라는 점 때문에 실제 거래량 증가로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이 많습니다.
주택 가격에 미치는 영향 역시 단정하기는 어렵습니다. 단기적으로는 수요 증가 요인이 될 수도 있지만, 장기적으로는 정부의 시장 개입을 통해 가격 안정화에 기여할 수도 있다는 분석이 있습니다. 특히 주택 가격의 급격한 변동성에 대한 위험을 정부와 개인이 함께 나누기 때문에, 시장의 불안정성을 줄이는 효과도 기대해 볼 수 있습니다.
최근 한국은행은 서울을 중심으로 다시 집값 상승세가 나타나고 있고, 이것이 가계 부채 증가로 이어질 수 있다고 우려하고 있는데요. 과연 지분형 주택금융 제도가 이러한 우려를 잠재우고 부동산 시장의 연착륙을 도울 수 있을지 앞으로 주목해야 할 부분입니다.
일부 전문가들은 이 제도가 장기적으로 부동산 시장의 판도를 바꿀 수 있는 '게임 체인저'가 될 수 있다고 조심스럽게 예측하기도 하지만, 성공적인 안착을 위해서는 정부의 적극적인 의지와 함께 시장과의 충분한 소통이 필수적이라고 강조합니다.
지금까지 새롭게 논의되고 있는 지분형 주택금융 제도에 대해 알아봤는데요. 아직 구체적인 내용이 확정되지 않은 만큼, 섣불리 단정하기는 어렵습니다. 하지만 높은 집값과 가계 부채 문제라는 현실적인 어려움 속에서 지분형 주택금융 제도가 내 집 마련의 새로운 대안이 될 수 있을지에 대한 기대감은 분명히 존재합니다.
과거 유사 제도의 실패 사례를 거울삼아, 이번에는 좀 더 실효성 있는 정책으로 자리매김할 수 있을지 함께 지켜봐야 할 것 같습니다. 여러분은 이 제도에 대해 어떻게 생각하시나요?