관세가 우리 집값, 대출 금리, 건설비에 미칠 영향 총정리
최근 발표된 트럼프 행정부의 관세 정책이 미국 주택시장에 이미 영향을 주고 있는데요.
이 글에서는 이 복잡한 관세가 한국 경제와 우리 부동산 시장(집값, 대출 금리 변동성, 건설 비용 등)에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 정리해 볼까합니다.
미국발 관세 소식, 왜 우리 부동산 시장에 중요할까요?
요즘 뉴스에서 '미국 관세' 이야기가 정말 많이 나오죠?
이게 단순히 미국만의 문제가 아니라, 바다 건너 우리나라 경제, 특히 우리가 가장 민감하게 생각하는 부동산 시장에도 영향을 줄 수 있어서 중요한데요.
왜냐하면 글로벌 경제는 마치 거미줄처럼 서로 촘촘하게 연결되어 있기 때문인데요.
미국의 큰 정책 변화는 한국의 수출, 물가, 금리 등에 연쇄적으로 영향을 미치고, 이는 결국 우리 집값이나 주택담보대출 같은 부동산 환경과도 자연스럽게 연결될 수밖에 없습니다.
한국은 특히 수출로 먹고사는 경제 구조를 가지고 있어서 이런 대외 변수에 더 민감할 수 있고요.
그래서 이번 글에서는 먼저 미국의 상황은 어떤지, 최근 미국의 부동산 정보 사이트인 Redfin에서 나온 뉴스를 통해 감을 잡아보고, 그 다음 트럼프 관세 정책이 정확히 무엇인지, 그리고 이게 우리에게 어떤 의미인지 정리해볼게요.
미국 주택 시장 이야기 : Redfin의 전망과 분석
미국의 대표적인 부동산 기업 중 하나인 Redfin이 2025년 4월 9일에 업데이트한 최신 분석을 보면, 최근 발표된 미국의 관세 조치가 미국 주택 시장에 몇 가지 중요한 변화를 가져올 것으로 예상하고 있어요.
핵심만 요약해 볼게요.
· 경제 전반에 미칠 영향 : Redfin은 관세 때문에 미국 내 물가가 오르고, 경제 성장은 더뎌지며, 실업률과 집 짓는 비용(건설 비용)은 높아질 가능성이 크다고 보고 있어요.
만약 관세 정책이 크게 바뀌지 않으면, 심각한 수준의 세계적인 경기 침체가 올 수도 있다고 경고하고 있습니다.
· 롤러코스터 타는 모기지 금리 : 주택담보대출 금리가 어디로 튈지 예측하기 어려운, 변동성이 아주 큰 상황이 될 거라고 해요.
실제로 관세 발표 직후에는 금리가 잠시 떨어졌다가, 이후로는 미국 국채 금리와 함께 계속 오르는 모습을 보였거든요.
앞으로도 관세 관련 소식이나 협상 결과에 따라 금리가 크게 출렁일 수 있다는 거죠.
관세가 미국 경제와 금융 시장 전체에 엄청난 불확실성을 안겨주기 때문인데요. 심지어 경기는 안 좋은데 물가만 오르는 '스태그플레이션'에 대한 우려가 커지는 것도 모기지 금리를 밀어 올리는 요인 중 하나라고 지적했습니다.
· 집 짓는 비용도 상승 압박 : 관세는 일반적으로 새 집을 짓는 비용을 올리는 요인으로 작용해요.
특히 미국은 캐나다에서 들여오는 목재에 대한 의존도가 높은데, 여기에 관세가 붙으면 건축 비용이 늘어날 수밖에 없다는 거죠.
실제로 미국의 주택건설업체 협회(NAHB)는 최근 관세 조치들로 인해 단독주택 한 채를 짓는 데 드는 비용이 평균 9,200달러(우리 돈으로 약 1,200만 원) 정도 늘어날 것으로 추산했어요.
이렇게 늘어난 비용이 고스란히 집값에 반영될지, 아니면 건축업체들이 이익을 줄이면서 부담을 떠안고 결국 집 짓는 것을 줄이게 될지는 앞으로 시장 상황을 지켜봐야 한다고 분석했습니다.
미국의 사례는 우리에게 중요한 점을 시사하는데요.
관세가 단순히 수입 물건값만 올리는 게 아니라, 금융 시장(모기지 금리 변동성)과 실물 경제(건설 비용 상승, 주택 공급 위축 가능성) 양쪽 모두에 영향을 미쳐서 부동산 시장 전체를 흔들 수 있다는 점을 명확하게 보여주고 있는거죠.
트럼프 관세 정책, 대체 뭐길래?
트럼프 행정부가 2025년에 들어서면서 여러 가지 관세 조치를 발표했는데요, 복잡해 보이지만 크게 두 가지 종류로 나누어 볼 수 있어요.
보편적 기본 관세 (Universal Baseline Tariff) :
이건 말 그대로 거의 모든 나라에서 미국으로 수입되는 물품에 대해 기본적으로 10%의 관세를 추가로 매기는 거예요.
2025년 4월 5일부터 시행에 들어갔습니다. 다만, 미국과 국경을 맞대고 있는 캐나다와 멕시코는 일단 이 관세 대상에서 제외되었어요.
상호 관세 (Reciprocal Tariff) :
미국이 다른 나라로부터 물건을 수입하는 금액이 수출하는 금액보다 훨씬 많은, 즉 무역 적자를 크게 보는 나라들을 대상으로 해요.
각 나라별로 미국이 정한 계산 방식에 따라 더 높은 관세율을 적용하는 거죠.
중요한 점은, 이 상호 관세가 적용되는 나라에는 위의 10% 기본 관세 대신 더 높은 세율이 적용된다는 거예요. 원래는 2025년 4월 9일부터 시행될 예정이었죠.
우리나라(한국) : 우리나라에는 25% 또는 26%의 상호 관세율이 발표되었어요. (참고로, 관세율 계산 방식에 오류가 있어서 실제로는 10%가 맞다는 미국 내 연구기관의 주장도 있었지만, 공식 발표는 25~26% 수준이었습니다.)
중국 : 중국에 대해서는 처음에는 34%의 상호 관세율이 발표됐다가, 중국이 즉각 보복 관세를 발표하자 미국이 추가로 50%를 더 얹어서 총 84%, 나중에는 125%까지 올리겠다는 발표까지 나왔어요.
기타 주요국 : 유럽연합(EU)은 20%, 일본은 24% 등 나라마다 다른 세율이 책정되었죠.
이런 강력한 관세 조치들은 주로 '국제긴급경제권한법(IEEPA)'이라는 법에 근거해서 시행되었는데요.
이 법은 국가 안보나 경제에 비상사태가 발생했다고 판단될 경우, 대통령이 의회의 승인 없이도 관세를 부과하는 등 경제 제재를 할 수 있도록 허용하는 법이에요.
이는 기존에 맺었던 자유무역협정(FTA)의 규정과는 별개로 작동할 수 있다는 의미도 가지고 있어서, 한미 FTA가 있음에도 불구하고 한국이 관세 부과 대상에 포함될 수 있었던 배경이 됩니다.
그런데 여기서 또 한 번의 반전이 있었어요.
이렇게 강력한 관세 정책이 발표되자마자 전 세계 금융시장이 크게 흔들렸는데요.
그러자 트럼프 대통령이 4월 9일, 갑자기 중국 등을 제외한 대부분의 국가에 대한 상호 관세 시행을 90일간 유예한다고 발표했습니다.
그래서 현재로서는 대부분의 나라에는 기본 10% 관세가 적용되고 있고, 상호 관세는 잠시 멈춘 상태라고 볼 수 있어요.
여기서 우리가 주목해야 할 점은 관세율 자체의 높고 낮음뿐만 아니라, 이렇게 정책이 계속해서 바뀌는 '불확실성' 그 자체예요.
마치 내일 날씨를 전혀 예측할 수 없는 것처럼 정책 방향이 계속 흔들리면, 기업들은 선뜻 새로운 투자를 하거나 직원을 뽑기가 어려워지고, 금융시장은 작은 소식에도 민감하게 반응하며 불안정한 모습을 보이게 되죠.
결국 이런 불확실성은 경제 전체에 큰 부담으로 작용하게 됩니다.
트럼프 행정부 주요 관세 내용 요약 (2025년 4월 기준)
| 관세 종류 | 대상 | 세율 | 상태/시행일 | 근거 |
| 보편 기본 관세 | 모든 국가 (캐나다/멕시코 제외) | 10% | 2025.4.5 시행 | IEEPA |
| 상호 관세-한국 | 한국 | 25%~26% | 2025.4.9 시행 예정→90일 유예 (중국 등 제외) | IEEPA |
| 상호 관세-중국 | 중국 | 34% → 84% → 125% | 2025.4.9 시행 (유예 제외, 추가 인상 발표) | IEEPA |
| 상호 관세- EU | EU | 20% | 2025.4.9 시행 예정→90일 유예 | IEEPA |
| 철강/알루미늄 관세 | 모든 국가 | 25% | 2025.3.12 시행 | Section 232 |
| 자동차/부품 관세 | 모든 국가 | 25% | 2025.4.3 시행 (부품은 지연) | Section 232 |
출처 : 백악관 발표 , 언론 보도 등 종합
관세 폭풍, 한국 경제에는 어떤 영향?
미국의 관세 정책은 수출로 먹고사는 우리나라 경제 구조상 직접적인 영향을 받을 수밖에 없어요.
한국은행(BOK), 한국개발연구원(KDI) 같은 주요 연구기관과 경제 전문가들은 여러 경로를 통해 우리 경제에 부정적인 영향이 나타날 수 있다고 분석하고 있고요.
· 경제 성장률 둔화 우려 : 가장 먼저 걱정되는 부분은 경제 성장세가 꺾일 수 있다는 점이에요.
한국은행과 KDI는 미국의 관세 정책이 한국 경제 성장률을 끌어내리는 요인으로 작용할 것으로 보고 있어요.
시나리오별로 차이는 있지만, 만약 미국과의 관세 갈등이 예상보다 심각해질 경우(비관 시나리오), 올해와 내년 성장률이 기존 전망치보다 최대 0.4%p까지 더 낮아질 수 있다는 분석도 나왔습니다.
KDI는 이미 이러한 관세 불확실성 등을 반영해서 2025년 한국 경제 성장률 전망치를 기존보다 0.4%p 낮춘 1.6%로 발표하기도 했고요.
· 수출 전선에 빨간불 : 관세는 당연히 우리나라의 수출에 직접적인 타격을 줄 수 있어요.
미국으로 직접 수출하는 물량이 줄어드는 것은 물론이고, 전 세계적인 교역량이 위축되면서 다른 나라로의 수출도 함께 감소할 수 있습니다.
특히 우리나라는 중국으로 반도체 같은 중간재를 수출하는 비중이 약 80%에 달할 정도로 매우 높은데요, 미중 무역 갈등이 격화되면 이 부분에서 간접적인 피해가 커질 수 있다는 분석이 나오고 있습니다.
심지어 미국이 모든 수입품에 10%의 보편 관세만 부과하더라도 우리나라의 대미 수출액이 연간 약 64억 달러(약 8조 8천억 원)나 감소할 수 있다는 연구 결과도 있어요.
· 물가 오르고 금리는 어디로? 불확실성 증폭 : 관세는 수입품 가격을 직접적으로 끌어올리기 때문에 물가 상승 압력(인플레이션)으로 작용할 수 있어요.
미국 내에서도 관세 때문에 소비자들이 부담해야 할 물건값이 오를 것이라는 우려가 매우 큽니다.
이러한 물가 상승 압력은 한국은행의 기준금리 결정에 큰 어려움을 안겨줘요. 물가를 안정시키려면 기준금리를 올려야 할 수도 있지만, 동시에 관세로 인해 경제 성장이 둔화될 우려가 커지면서 오히려 경기를 부양하기 위해 기준금리를 내려야 한다는 압박도 함께 받게 되거든요.
실제로 일부 해외 전문가들은 한국은행이 예상보다 더 빨리, 그리고 더 큰 폭으로 기준금리를 인하해야 할 상황에 놓일 수 있다고 전망하기도 했습니다.
이렇게 관세는 '물가 상승'과 '경기 둔화'라는 서로 상반되는 압력을 동시에 가하기 때문에, 중앙은행인 한국은행의 고민은 깊어질 수밖에 없어요.
이는 결국 기준금리의 향방을 예측하기 어렵게 만들고, 우리가 실제로 체감하는 대출 금리 등의 시장 금리 변동성을 키울 수 있습니다.
· 금융시장 불안감 고조 : 실제로 트럼프 행정부의 관세 정책이 발표된 직후, 우리나라 주식시장(코스피) 지수가 크게 하락하고 원화 가치가 급격히 떨어지는 등 금융시장이 민감하게 반응하는 모습을 보였어요.
이러한 금융시장의 불안정은 사람들의 투자 심리나 소비 심리를 위축시켜 경제 활동 전반에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
그래서, 우리 집값은 어떻게 될까? 관세와 한국 부동산 시장
자, 그럼 가장 궁금한 부분이죠. 미국의 관세 정책이 과연 우리나라 부동산 시장, 우리 집값에는 어떤 영향을 미칠까?
전문가들은 관세가 부동산 시장에 직접적인 '폭탄'을 던지는 방식보다는, 위에서 살펴본 한국 경제 전반에 미치는 영향을 통해 간접적으로, 하지만 중요하게 영향을 미칠 수 있다고 보고 있어요.
주로 다음과 같은 경로들을 주목하고 있습니다.
관세 정책의 한국 부동산 시장 잠재적 영향 경로
| 영향 경로 | 주요 내용 |
| 금융시장 불안/ 소비심리 위축 | 주가 하락, 환율 변동성 증대→ 투자 및 소비 심리 악화→ 주택 구매 수요 감소 및 관망세 확산 |
| 건설 비용 상승 압박 | 글로벌 원자재(철강, 목재 등) 가격 상승 가능성, 중국산 자재 공급망 불안→ 분양가 상승 또는 신규 공급 위축 우려 제기 |
| 금리 변동성 확대/ 대출 이자 부담 증가 | 물가 상승 압력, 한국은행 통화정책 불확실성 증대→ 주택담보대출 금리 상승 또는 높은 수준 유지→ 구매력 약화, 기존 대출자 부담 가중 |
출처 : 전문가 분석 등 종합
각 경로를 좀 더 자세히 살펴볼까요?
1) 금융시장 불안→ 소비심리 위축→ 매수세 약화 : 주식 시장이 출렁이고, 원/달러 환율이 불안정한 모습을 보이면 사람들은 자연스럽게 불안감을 느끼게 돼요.
특히 집처럼 큰 금액이 들어가는 소비는 더욱 망설이게 되죠.
부동산 시장은 '심리'가 정말 중요한데, 경제 전체가 불안하다는 인식이 퍼지면, 설령 당장 내 집값이 떨어지지 않더라도 '앞으로 더 나빠지지 않을까?' 하는 걱정에 선뜻 집을 사기 어려워지고, 이는 결국 주택 거래량 감소나 시장 침체로 이어질 수 있는거죠.
전반적인 경제 성장이 둔화될 것이라는 전망 역시 부동산 같은 자산 시장에는 부정적인 신호로 작용하고요.
불확실성이 높을 때는 일단 상황을 지켜보자는 '관망세'가 짙어질 수 있습니다.
2) 건설 비용 상승 압박→ 공급 위축 및 분양가 상승 가능성 : 관세는 철강, 알루미늄, 목재, 유리 등 집을 짓는 데 꼭 필요한 자재들의 가격을 올릴 수 있어요.
미국에서는 이미 이런 우려 때문에 새집 짓는 비용이 증가할 것이라는 예측이 나왔었죠.
그럼 우리나라는 어떨까요?
다행히 우리나라는 건설 자재를 해외에서 들여오는 비중이 미국만큼 높지는 않다고 해요.
한국건설산업연구원에 따르면 건설업의 수입 의존도는 3.4% 수준이고, 특히 건물의 뼈대가 되는 철근 같은 핵심 자재는 국산 비중이 85% 이상으로 높습니다.
그래서 관세로 인한 직접적인 타격은 제한적일 수 있다는 분석이 많아요.
하지만 완전히 안심할 수는 없어요.
전 세계적으로 원자재 가격이 오르거나, 중국에서 생산되는 마감재나 부품 등의 공급망에 문제가 생기면 간접적으로 영향을 받을 수 있기 때문이죠.
이미 국내 건설업계는 지난 몇 년간 급등한 공사비 때문에 큰 어려움을 겪고 있는데, 관세가 이러한 비용 부담을 더 키울 수 있다는 우려가 나옵니다.
결과적으로, 건설 비용이 오르면 건설사들은 어쩔 수 없이 분양가를 올리거나, 수익성이 맞지 않아 아예 신규 아파트 착공을 미루거나 포기할 수 있어요.
이는 장기적으로 새 아파트 공급 부족으로 이어져 특정 지역의 신축 아파트 가격을 자극하는 요인이 될 수도 있습니다.
즉, 한국 건설 비용에 대한 관세 영향은 '직격탄'이라기보다는 '간접적인 압박'일 가능성이 높지만, 이미 공사비 상승과 부동산 PF 부실 문제 등으로 건설 경기가 위축된 상황에서 추가적인 비용 상승 요인은 주택 공급을 더욱 위축시키고 시장의 불안감을 키울 수 있다는 점이 중요해요.
3) 금리 변동성 확대→ 대출 이자 부담 증가→ 구매력 약화 : 어쩌면 이 부분이 부동산 시장에 미치는 영향 중 가장 중요할 수 있어요.
앞에서 살펴봤듯이, 관세는 수입 물가를 끌어올려 물가 상승 압력을 키울 수 있죠.
이렇게 되면 한국은행이 기준금리를 쉽게 내리기 어려워지거나, 오히려 물가를 잡기 위해 현재의 긴축적인 통화정책(높은 금리 수준)을 유지하거나 더 강화할 가능성도 배제할 수 없어요.
미국에서도 관세 때문에 중앙은행인 연준(Fed)의 금리 인하 시점이 늦춰질 수 있다는 분석이 나오고 있고요.
기준금리가 높게 유지되거나 오르면, 우리가 집을 살 때 받는 주택담보대출 금리도 따라서 오르거나 높은 수준을 유지하게 됩니다.
금리가 부동산 시장에 미치는 영향은 매우 커요. 금리가 오르면 매달 갚아야 할 대출 원리금 부담이 늘어나기 때문에 집을 사려는 사람들의 구매 여력이 줄어들 수밖에 없어요.
KB경영연구소 분석에 따르면, 서울 아파트 평균 가격의 40%를 대출받아 구입하는 경우, 금리 상승으로 인해 월 원리금 상환액이 크게 증가하여 매수자들이 체감하는 부담이 더욱 커졌다고 해요.
이미 높은 금리 때문에 주택 거래가 크게 위축된 상황인데, 관세로 인한 불확실성이 더해지면 대출 문턱은 더 높아지고 집을 사려는 심리는 더욱 위축될 수 있죠.
미국 Redfin의 분석에서도 관세 발표 이후 모기지 금리 변동성이 커졌다고 지적했듯이, 우리나라도 비슷하게 금리 예측이 어려워지고 변동성이 커질 수 있어요.
현재 한국 부동산 시장은 이미 높은 금리의 영향을 크게 받고 있는 상황에서, 관세 정책은 이러한 금리 부담을 더 키우거나, 최소한 금리 인하에 대한 기대를 낮춰서 시장의 회복 속도를 더디게 만들 수 있는 핵심 변수로 작용할 가능성이 높습니다.
전문가들은 어떻게 볼까요?
대부분의 전문가들은 미국의 관세 정책이 단기간에 한국 부동산 시장에 직접적으로 큰 충격을 주기는 어렵다고 보고 있어요.
하지만 금융시장 불안, 소비심리 위축, 대출 환경의 변화, 그리고 건설 비용 상승 압박 등 여러 간접적인 경로를 통해 부정적인 영향이 서서히 누적될 수 있다고 경고하고 있습니다.
따라서 이렇게 불확실성이 높은 시기에는 섣부른 투자보다는 보수적인 관점에서 시장을 바라보고, 현금 흐름이 안정적인 자산 위주로 방어적인 투자 전략을 세우는 것이 유리하다는 조언이 많아요.
또한, 국내 정치적 불확실성과 맞물려 당분간 부동산 시장 참여자들이 적극적으로 움직이기보다는 상황을 지켜보는 관망세가 이어질 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.
불확실성 시대, 현명하게 시장 바라보기
지금까지 미국의 관세 정책이 무엇인지, 그리고 이것이 한국 경제와 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 살펴보았는데요.
정리해보면, 미국의 관세 정책은 한국 부동산 시장에 직접적인 영향보다는 금융시장의 변동성 확대, 금리 향방의 불확실성 증가, 건설 비용 상승 압박, 그리고 소비 심리 위축 등 여러 간접적인 경로를 통해 영향을 미칠 가능성이 크다고 할 수 있습니다.
미국 Redfin 뉴스에서 지적한 것처럼, 관세는 미국의 모기지 금리를 불안정하게 만들고 건설 비용을 높이는 등 미국 시장에도 이미 영향을 미치고 있고요.
우리나라도 비슷한 압력을 받을 수 있지만, 건설 자재의 해외 의존도 등 세부적인 면에서는 미국과 차이가 있을 수 있다는 점도 기억해야 합니다.
우리가 앞으로 가장 주목해야 할 것은 바로 '불확실성' 그 자체와 '금리'의 방향이에요.
미국의 관세 정책이 앞으로 또 어떻게 바뀔지, 그리고 이것이 우리나라의 물가와 경제 성장에 어떤 영향을 미쳐서 한국은행이 기준금리를 어떻게 결정할지가 앞으로 부동산 시장의 흐름을 좌우할 매우 중요한 변수가 될 것입니다.
이렇게 안갯속처럼 불확실성이 높은 시대에는 섣부른 예측이나 감정에 따른 투자보다는, 공신력 있는 기관의 발표나 전문가들의 분석을 꾸준히 확인하면서 시장의 변화를 차분하게 지켜보는 신중한 자세가 필요해 보입니다.